发行REITs最关键的是要有成熟的底层资产和稳定的现金流，基础设施具备独特的优势。

  目前阶段，基础设施REITs还不具备大规模推行的条件，先行开展试点是一个必经阶段。REITs是金融和产业、长期资金市场和实体经济结合最密切的一种金融工具，两者间如何更好地结合，需要持续探索和磨合。

  REITs在中国的出现和发展，将在很大程度上改变传统的基础设施投融资观念和逻辑，我们应该学习怎么样运用这一金融工具，加强实体经济与长期资金市场的衔接、缩短投资回收周期、提高效率、获取更高投资收益等。

  近日，由中国REITs论坛、上海证券交易所、上海市发展改革委、上海市金融工作局联合主办的“中国REITs论坛2020年会”在上海圆满落下帷幕。本届年会主题为：“公募REITs起航·中国基础设施REITs的生态建设”。会上，国家发改委投资司副司长韩志峰发表了“做好基础设施REITs试点工作的思与行”主题演讲。

  基础设施公募REITs试点工作，从最初的酝酿到今年4月30日正式推出，这一过程中参与调研和文件起草的同志付出了极大的心血，很多领导、专家、业内人士也给予了多方面的支持。可以说，基础设施REITs试点的推出是大家一起努力、共同奋斗的结果，来之殊为不易。

  为何中国的REITs首先聚焦基础设施，并且以试点形式进行探索，试点过程中应该关注和解决哪一些问题，这是我今天想跟大家伙儿一起来分享的内容。最重要的包含六个方面：

  首先，从定义和内涵来看。各位明白，REIT是英文Real Estate Investment Trust的缩写，关键是如何理解Real Estate。Real Estate翻译成中文有两种含义：一是房地产，二是不动产。不动产所涵盖的资产范围和种类要比房地产更广泛、更丰富，天然地包含了基础设施。这一名词最早引进我国时，翻译成了“房地产投资投资基金”，这可能与当时主要引进者的从业背景有关，但也在相当长时间内让很多人认为REITs就是一种房地产融资工具。希望今后再谈到REITs时，大家的第一反应是不动产，而不应该再是房地产。

  其次，从资产特性来看。发行REITs最关键的是要有成熟的底层资产和稳定的现金流。大部分基础设施非常符合这一要求，甚至比很多商业地产质地更优良。商业地产受市场环境变化的影响较大，市场不好的时候回报率可能会下降，但基础设施满足的是老百姓的刚需，受市场波动的影响较小。比如，今年的新冠疫情中，商业地产REITs受到较大冲击，但是基础设施REITs则表现得较为坚韧。因此，从发行REITs的资产属性来看，基础设施具备独特的优势。

  再次，从国外经验来看。REITs最早诞生于1960年的美国，如今美国REITs市场中基础设施类资产占比非常高。美国的基础设施定义和中国不同，范围较为狭窄，最重要的包含铁塔、通信、能源等，但中国的基础设施还包含了一些美国所不包含的资产类型，比如说大数据中心、仓储物流以及产业园区项目等。如果用中国此次试点的基础设施口径去看美国REITs市场的资产构成，我们会发现，美国REITs市场中的基础设施资产占比至少达到了43.6%。如果我们把基础设施的口径再扩大延伸到医疗健康、林业等领域，美国基础设施资产在REITs市场的占比达到55%左右，已超越了传统的房地产。

  最后，从中国基础设施的发展前途来看。经过改革开放40多年的建设，中国已经在交通能源、生态环保、农林水利、教育卫生、城市建设等领域形成大量的优质资产。按照项目建设总投资估算，基础设施资产规模已达到一百多万亿，形成了大量沉淀的基础设施资产。如果考虑到资产升值因素，这一规模还要更为庞大。将来，中国还要继续推动京津冀协同发展等国家重大发展的策略，加快5G、数据中心等新型基础设施建设，加强基础设施领域补短板建设，推动新型城镇化等，将为基础设施REITs持续提供优质资产。因此，基础设施REITs在中国的发展的潜在能力非常广阔，其市场规模至少以万亿元为单位来计算。

  目前阶段，基础设施REITs还不具备大规模推行的条件，先行开展试点是一个必经阶段。我个人觉得，这至少有三个方面原因：

  首先，REITs是一个舶来品。把一个国外的金融工具引入到中国，肯定有个探索落地的过程，不可能照搬照抄国外的制度设计、产品方案与交易规则等，而是要根据中国的经济制度、发展阶段、现实情况等来设计适应中国国情的REITs制度。

  其次，REITs是金融和产业、长期资金市场和实体经济结合最密切的一种金融工具，两者间如何更好地结合，需要持续探索和磨合。对于债务融资，如银行贷款、企业债、ABS等，大多数都会有增信措施保证本金和利息的安全偿还。只要企业能够按期还本付息，资金提供方正常情况下不会过多干预企业的日常经营。至于企业IPO，通常情况下不会改变原主要股东对企业的实际控制权。但REITs却有着非常大的不同，它要求把底层资产的所有权或者运营收益权转移到REITs管理人手中，这是一个很重要的权利转变。而REITs管理人无论是直接管理，还是委托第三方运营，只有把底层资产经营管理好，才有机会使REITs投资人获取更高的回报，基金本身也才能有更好的发展前途。这一运作过程决定了REITs是产业和金融结合最密切的金融工具，这是它独特的特点。

  再次，我国现行证券市场的法律和法规体系中没有关于REITs的具体规定，没有能够直接引用的法律条文，只能“摸着石头过河”，试探着向前走，所以才采取了“公募基金+ABS”的特殊架构。因此，公募REITs以试点方式推出符合国内市场现状。我们应该在试点阶段发现问题、研究问题，找到处理问题的方式方法并形成共识，这样中国的REITs市场才可以在一定程度上完成稳步健康的发展。

  首先，沟通主体多。发行基础设施REITs涉及监管部门、原始权益人、管理人、投资人、中介机构等多主体、多层次的沟通工作，只有相关各方形成了对REITs的普遍共识，并在稳定的共识框架内，结合不同项目的详细情况，做个性化的设计和调整，才有机会适应不一样领域、不同行业的实际情况，推动试点工作的顺利开展。

  其次，处理问题多。随着首批试点项目的探索不断深入，除了大家经常讨论的税收、国资等问题外，一些想象不到的问题也逐步浮现出来。比如，一些行业管理部门由于担心项目发行REITs后的经营管理问题而不愿意放行；由于发REITs会将外资转为内资，影响地方吸引外资考核目标的完成，一些地方政府也不太情愿同意当地的外资项目发行REITs。此外，产品投资定性、市场流动性、杠杆率设置等，均是试点推进中不断发现的新问题。这样一些问题不解决，势必影响试点的顺利推进和预期效果。

  最后，准备资料多。REITs被称为是资产的上市。既然是上市，就必然要全面核查项目合规性、资产优质性等多方面的内容。尤其在试点过程中，由于没先例可循，更要准备尽可能详细的材料，让监管部门、投资人等对项目具有更加全面的了解，这是一个必要的过程。

  其次，要坚持创新。长久来看，推动发展最重要的动力就是创新。REITs试点过程中我们要坚持以下三方面的创新：

  一是思维理念要创新。一定要改变把REITs当成简单的金融理财产品、金融工具、融资手段的思维模式。REITs在中国的出现和发展，将在很大程度上改变传统的基础设施投融资观念和逻辑，我们应该学习怎么样运用这一金融工具，加强实体经济与长期资金市场的衔接、缩短投资回收周期、提高效率、获取更高投资收益等。在这一探索过程中，只有始终秉持创新的思维和理念，才能全面深入地理解REITs，才有机会高效合理地运用这一金融工具，才会让更多原始权益人、投资人、金融机构等积极投入到中国REITs市场的发展中。

  二是推进方式要创新。试点过程中肯定会遇到各种各样的问题，如果墨守陈规，只从现有的法律和法规、政策文件里面找依据和解决实际问题的方案，可能永远都没办法找到。这就需要在坚持规范的前提下，创造性地解决问题。

  三是运营管理要创新。发行REITs后要实现投资人和发行人的共赢，核心是把资产运营管理好，提升资产的运营效率与收益，获得更高的市场认可。这就需要通过商业模式创新、管理创新、技术创新等多种方式，提高运营管理效率，降低运营管理成本，获取多种运营收益。

  实践是检验真理的唯一标准，这句话同样适用于REITs试点工作。在PPP领域，有一句话很流行：PPP是一次婚姻，而不是一场婚礼。其含义是，政府和社会资本方签了PPP合同，并不代表PPP模式的成功，关键是要看项目是不是能真正建设运营好。我想，REITs也是如此。判断REITs试点成功的标准，不是看发行了多少单、多大规模的REITs产品，这只是第一步。究竟是不是成功，是要看REITs发行之后，资产的运营管理效率有没有提升，给投资人的分红是不是持续不断的增加，相关参与方之间的矛盾是否得到合理的解决等等，这才是判断试点是否真正成功的关键标准。所以，基础设施REITs试点是否成功，要在实践当中检验。

  基础设施REITs在中国还是新生事物，一定要通过试点协调解决的问题非常多。比如目前市场上至少有三个热点问题：

  首先，管理费问题。现在许多机构都想做第一单、第一批项目，为了争取项目而出现恶性低价竞争的情况，管理费价格越报越低，部分机构甚至直接免费，引起业内的广泛关注。管理费的高低，看似是市场主体之间的自发行为，但很有可能会影响甚至决定中国REITs市场未来的发展，很重要的一点就是它会决定REITs管理人在市场当中的地位和作用。按照国际经验和试点政策的初衷，REITs管理人要发挥主动管理作用，提升基础设施运营管理的质量和水平，从而获得应得报酬。如果费率过低，管理人根本实现不了主动管理。一些机构报的管理费过低，所收获的只是今天或明天发行了一两单产品，但可能把整个REITs市场的定位、方向带偏，对REITs的发展非常不利。

  目前，很多基金还没有丰富的REITs管理经验，可能想做主动管理却暂时做不到，但这个方向是不能变的。如果各方都把REITs当成通道的话，REITs的作用根本没办法体现，最终只能变成一个普通的融资工具。因此，管理费的问题，看似小事，其实不然，其影响非常关键。

  其次，基础设施REITs商业性和公益性的协调问题。基础设施是公共产品或准公共产品，具有较强的公益属性。很多时候，公益性和商业性之间有几率存在矛盾。投资人的收益与社会公众使用成本可能是天平的两端，如何正确地处理和协调两者之间的关系非常重要。

  其实不仅在基础设施领域，商业地产领域也有几率存在类似的问题。香港领展是香港第一单REITs，底层资产为香港政府手中的公屋服务设施，包括超市、餐饮、商场、停车场等。目前领展已成为亚洲最大的REITs，从商业运作来说是很成功的，但市场也有一种质疑声音，即领展是不是为了获得高收益而提高了底层资产的租金标准。在基础设施领域这样的一个问题更要引起高度关注。

  最后，REITs的管理人问题。到底什么样的机构有资格、有条件管理好REITs？将来是“金融+产业”，还是“产业+金融”？应更注重其金融属性还是产业属性？这样一些问题都需要在试点中不断探索。若能够找到好的解决方案，将极大有利于中国REITs市场的长远发展。

  试点工作正在紧锣密鼓地推行，今天大家相聚在上交所交易大厅，很多机构肯定对敲响REITs大钟充满着憧憬，希望这一天能够尽快到来，也希望能够通过本轮试点能够探索出一条卓有成效、行稳致远的中国特色REITs之路。

  明树数据创立之初就率先打造了全国领先的PPP数据平台。明树团队利用自身的数据技术，追踪全国PPP及其他各类基建投资项目和超过8000家社会资本动态和3000多区县财承动态，为金融机构提供全方位图谱画像和风险评估。近年来，明树PPP数据平台逐渐扩展覆盖整个基建投融资领域，建立了国内内容最全、覆盖最广、更新最快的以项目、企业、地区、人物、政策和资料六大数据模块为核心的基础设施投融资数据库，并基于此库给各类主体如金融机构、政府、企业等提供数据服务。返回搜狐，查看更加多