一切企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户及其他个人），出售其获得的不动产，暂由当地税务机关代征增值税。

  所称“获得不动产”，包含以直接购买、承受捐献、承受出资入股、自建以及抵债等各式各样的方式获得的不动产，不包含房地产开发企业自行开发的房地产项目。

  因而，暂由地税机关代征增值税的出售不动产事务，主要是已经在房地产办理机关备过案、完结初始挂号和总挂号的，或已计入单位的固定财物，再上市进行买卖的房产。房地产开发企业出售自行开发的房地产项目（商品房）不在此列。

  其他个人是指自然人。单位和个体工商户租借不动产的，由国税机关担任征收增值税。

  答：增值税规则中，不动产包含房子，但不限于房子。详细是指不能移动或许移动后会引起性质、形状改动的产业，包含建筑物、构筑物等。建筑物，包含住所、商业经营用房、办公楼等可供寓居、作业或进行其他活动的制作物。构筑物，包含路途、桥梁、地道、塘坝等制作物。

  答：转让土地使用权归于增值税出售非钱银性财物交税规模，由国税机关担任征收增值税，不归于地税机关代征增值税规模。

  问：自2016年5月1日起，经营税改征增值税后，一般交税人转让其获得的不动产怎么申报交税？

  （一）一般交税人转让其2016年4月30日前获得（不含自建）的不动产，能够再一次进行挑选适用简易计税办法计税，以获得的悉数价款和价外费用扣除不动产置办原价或许获得不动产时的作价后的余额为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。交税人应依照上述计税办法向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主管国税机关申报交税。

  （二）一般交税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，能够再一次进行挑选适用简易计税办法计税，以获得的悉数价款和价外费用为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。交税人应依照上述计税办法向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主管国税机关申报交税。

  （三）一般交税人转让其2016年4月30日前获得（不含自建）的不动产，挑选适用一般计税办法计税的，以获得的悉数价款和价外费用为出售额核算应交税额。交税人应以获得的悉数价款和价外费用扣除不动产置办原价或许获得不动产时的作价后的余额，依照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主管国税机关申报交税。

  （四）一般交税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，挑选适用一般计税办法计税的，以获得的悉数价款和价外费用为出售额核算应交税额。交税人应以获得的悉数价款和价外费用，依照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主管国税机关申报交税。

  （五）一般交税人转让其2016年5月1日后获得（不含自建）的不动产，适用一般计税办法，以获得的悉数价款和价外费用为出售额核算应交税额。交税人应以获得的悉数价款和价外费用扣除不动产置办原价或许获得不动产时的作价后的余额，依照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主管国税机关申报交税。

  （六）一般交税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税办法，以获得的悉数价款和价外费用为出售额核算应交税额。交税人应以获得的悉数价款和价外费用，依照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主管国税机关申报交税。

  问：自2016年5月1日起，经营税改征增值税后，小规模交税人转让其获得的不动产怎么申报交税？

  答：小规模交税人转让其获得的不动产，除个人转让其购买的住宅外，依照以下规则交纳增值税：

  （一）小规模交税人转让其获得（不含自建）的不动产，以获得的悉数价款和价外费用扣除不动产置办原价或许获得不动产时的作价后的余额为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。

  （二）小规模交税人转让其自建的不动产，以获得的悉数价款和价外费用为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。

  除其他个人之外的小规模交税人，应依照本条规则的计税办法向不动产所在地主管地税机关预交税款，向组织所在地主管国税机关申报交税；其他个人依照本条规则的计税办法向不动产所在地主管地税机关申报交税。

  问：对个人转让住宅，经营税有税收优惠政策，营改增后，原税收优惠政策还连续吗？

  答：营改增后，对个人出售住宅征收增值税，根本连续了原经营税优惠政策，详细为：

  （一）全额交税：个人（个体工商户和其他个人，下同）将购买缺乏2年的住宅对外出售的，以获得的悉数价款和价外费用为出售额，依照5%征收率核算应交税额。

  1.北京市、上海市、广州市、深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的一般住宅对外出售的，免征增值税；将购买2年以上（含）非一般住宅对外出售的，以获得的悉数价款和价外费用扣除购买住宅价款后的余额为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。

  2.北京市、上海市、广州市和深圳市之外的区域，个人将购买2年以上（含2年）的住宅对外出售的，免征增值税。

  答：（一）某单位（一般交税人），转让其2016年4月30日前自建的厂房，制作本钱300万元，现以350万元价格对外出售，挑选适用一般计税办法计税，应怎么计税？

  该单位应在地税机关预缴增值税为350÷（1+5%）×5%＝16.67万元。在组织所在地主管国税机关申报交税时应补退税额为350÷（1+11%）×11%-16.67=18.01万元。

  （二）某企业（小规模交税人）转让其购买的商业用房，购买原价为300万元，现以350万元对外出售，应怎么计税？

  应交税款=（悉数价款和价外费用-不动产置办原价或许获得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

  应预交税款=（悉数价款和价外费用-不动产置办原价或许获得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

  该交税人应在地税机关预缴增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。在组织所在地主管国税机关申报交税时应补退税额为（350-300）÷（1+5%）×5%-2.38=0元。

  （三）某自然人将其购买的商铺以350万元对外出售，购买原价为300万元，应怎么计税？

  应交税款=（悉数价款和价外费用-不动产置办原价或许获得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

  该交税人应向地税机关申报交纳增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。

  该交税人应向住宅所在地主管地税机关申报交纳增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。

  该交税人应向住宅所在地主管地税机关预缴增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。向在组织所在地主管国税机关申报交税时应补退税额为100÷（1+5%）×5%-4.76=0元。

  北京市、上海市、广州市和深圳市之外的区域，其他个人转让其购买超越2年的住宅，免征增值税。

  北京市、上海市、广州市和深圳市，其他个人转让其购买超越2年的一般住宅，免征增值税。

  5.广州某个人，以200万元对外出售其购买3年的非一般住宅，购买原价为100万元，应怎么计税？

  北京市、上海市、广州市和深圳市，其他个人转让其购买超越2年的非一般住宅的，应交税款=（悉数价款和价外费用-不动产置办原价或许获得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

  该交税人应向住宅所在地主管地税机关申报交纳增值税为（200-100）÷（1+5%）×5%=4.76万元。

  （一）租借非住宅：其他个人（自然人）租借不动产（不含住宅），应依照5%征收率核算应交税额。

  例如，或人租借非住宅，每月获得租金收入10万元，增值税征收率5%，其每月应纳增值税为10÷（1+5%）×5%＝0.48万元。

  （二）租借住宅：其他个人（自然人）租借住宅，应依照5%征收率减按1.5%核算应交税额。

  例如：或人租借住宅，每月获得租金收入8万元，其每月应纳增值税为8÷（1+5%）×1.5%＝0.11万元。

  问：交税人按规则从获得的悉数价款和价外费用中扣除不动产置办原价或许获得不动产时的作价的，需求出示哪些凭据？

  答：交税人按规则从获得的悉数价款和价外费用中扣除不动产置办原价或许获得不动产时的作价的，应当获得契合法令、行政法规和国家税务总局规则的合法有用凭据。不然，不得扣除。上述凭据是指：税务部分监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及裁定裁决书、公证债务文书；国家税务总局规则的其他凭据。

  答：以下状况可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票：一是小规模交税人转让其获得的不动产，不能自行开具增值税发票的；二是其他个人租借不动产。

  交税人向其他个人转让其获得的不动产和租借不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

  问：个人出售二手住宅征收增值税后，税负比曾经征收经营税时是上升了，仍是下降了呢？

  答：经营税下，个人出售二手房需交纳5%的经营税，契合相关规则条件的，可免征经营税。营改增后，增值税连续了原经营税优惠政策，二手房买卖增值税税负较原经营税税负没有添加，略有下降。

  例如，或人将其购买缺乏2年的住宅以100万元对外出售，其应纳增值税：100÷（1+5%）×5%＝4.76万元，原应纳经营税100×5%＝5万元。因而，营改增后，个人出售二手住宅应纳增值税较原经营税削减了2400元，税负下降。

  问：其他个人租借不动产征收增值税后，税负比曾经征收经营税时是上升了，仍是下降了呢？

  答：经营税下，其他个人租借不动产需交纳5%的经营税。优惠政策包含：月租金收入未超越3万元的，可免征经营税；其他个人租借住宅，减按1.5%征收率征收经营税。营改增后，增值税连续了原经营税优惠政策，其他个人租借不动产增值税税负较原经营税税负没有添加，略有下降。

  例如：或人租借住宅，每月获得租金收入10万元，其每月应纳增值税：10÷（1+5%）×1.5%＝0.143万元，原月应纳经营税10×1.5%＝0.15万元。因而，营改增后，其他个人租借不动产应纳增值税较原经营税削减70元，税负下降。